关于破产程序中涉及

不动产处置及登记事项办理若干问题的

意见（试行）

为完善市场主体退出机制，加快破产企业土地、房产等不动产生产要素在市场中的流动，完善府院联动机制，高效、稳妥审理破产案件，进一步优化我市营商环境。经市人民法院、市自然资源局、市金融监管局会商，根据《中华人民共和国企业破产法》、《不动产登记暂行条例》、《中华人民共和国中国人民银行法》《中华人民共和国商业银行法》等法律、行政法规，就破产程序中涉及不动产处置及登记等事项的办理制定本意见。

一、关于建立会商沟通机制问题

1.市人民法院、市自然资源局、市金融监管局建立协作机制，共同开展企业破产中涉及不动产处置及登记等事项的司法协作工作，及时研究解决企业破产中遇到的涉及不动产事项的问题。

2.市人民法院、市自然资源局、市金融监管局建立会商沟通机制，及时解决破产程序中涉及处置不动产及办理登记的政策性问题，对于影响重大或复杂的破产案件，及时会商研究提出可行性的建议和意见。

3.市人民法院、市自然资源局、市金融监管局均可以不定期发起会商程序，由人民法院分管破产审判工作、自然资源局分管不动产登记工作、金融监管局分管抵押贷款工作的负责人召集。必要时可邀请管理人代表列席会议参加讨论研究。会商程序可以对已经达成一致意见的执行情况进行交流分析，就企业破产过程中涉及不动产事项的疑难问题进行磋商并形成共识。

二、关于企业破产受理后的通知问题

人民法院受理企业破产并指定管理人后，应当及时将受理企业破产民事裁定书及指定管理人的决定书向不动产登记机构及金融机构送达。

人民法院可将该通知义务委托给管理人。

三、关于保障管理人依法履职问题

设立绿色通道。管理人凭人民法院受理破产申请裁定书、指定管理人决定书等法律文书，到不动产登记机构及金融机构办理破产企业不动产登记资料查询、过户、保全措施解除、注销抵押登记、不动产抵押登记信息等事项时，不动产登记机构及金融机构应予以配合，并设立绿色通道进行办理。

四、关于对破产企业不动产保全措施、执行程序的处理问题

1.人民法院或管理人应将受理破产案件的情况及时通知受理破产案件之前已采取保全措施的相关单位，协调该单位中止针对破产企业的执行并解除保全措施。

2.管理人依法向人民法院申请解除对破产企业财产保全措施的，人民法院应于五个工作日内予以审核、制作解除保全措施裁定书并向不动产登记机构提交相关材料，不动产登记机构应于三个工作日内予以办理。

保全措施解除后，管理人应当及时通知原采取保全措施的相关部门。

3.人民法院在破产宣告前裁定驳回破产申请，或者依据企业破产法第一百零八条的规定裁定终结破产程序的，应当及时通知原已采取保全措施并已依法解除保全措施的单位按照原保全顺位恢复相关保全措施，同时将驳回破产申请或终结破产程序的情况告知不动产登记机构及金融机构，并向不动产登记机构出具协助执行通知书，由不动产登记机构配合恢复相关保全措施。

五、关于破产企业不动产分类处置问题

1.未登记不动产处置。因破产企业土地、工程规划、竣工验收、消防等手续缺失，无法办理不动产首次登记的，由管理人代表破产企业完善手续。自然资源局在其职权范围内配合管理人做好相关工作，依法依规出具有关手续或等效文件，待明确权属、手续完善后，及时予以办理权属登记手续，支持管理人依法及时处置。

2.国有划拨土地处置。破产企业以划拨方式取得土地使用权的，在进行破产资产处置时，由管理人依法报有批准权的人民政府审批。其中，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款，签订国有建设用地使用权出让合同。

以人民政府批准同意收回方式处置的，按人民政府批准的土地收储方案执行。

3.国有划拨土地建筑物和附着物处置。对国有划拨用地上的地上建筑物和附着物处置变现之前，由管理人依法委托评估，其中涉及国有资产处置的，应当征询国有资产监督管理部门意见。符合办理条件的，自然资源主管部门在收到申请办证的材料之日起三十个工作日内办理相关权属证书。

4.未取得土地产权手续地上建筑物、构筑物及其附属物的处置。管理人在处置未办理土地产权登记手续的地上建筑物、构筑物及其附属物前，人民法院应当征询自然资源主管部门意见，自然资源主管部门应当自接到征询意见后，于十五个工作日内函告人民法院。

5.不动产分割处置。对整体处置有难度，但符合相关要求、具备独立分宗条件的土地、房产，可以分割转让，由管理人向自然资源等相关主管部门提出申请，自然资源等相关主管部门对于符合条件的应及时予以审批。对因相关规划调整等因素确需为不动产处置设置附加条件的，应当及时向管理人告知具体明晰的标准及其依据。

对破产企业土地有关利用的要求，管理人在处置时应当明确告知意向购买人提前向自然资源主管部门咨询，了解拟买受土地相关规定及风险。

六、关于破产企业不动产转移登记问题

1.已登记不动产转移登记的办理。对破产企业权属明确、未设置其他权利的不动产依法处置后，需要办理不动产转移登记的，由管理人、买受人持成交合同、交接清单等相关资料到不动产登记机构办理产权转移登记手续，不动产登记机构应予以办理。

2.不动产“带押过户”的办理。对破产企业不动产设有抵押登记未注销的，由人民法院向不动产登记机构出具民事裁定书、协助执行通知书，不动产登记机构应当先行办理“带押过户”手续。

管理人对抵押权人的优先债权清偿后，抵押权人可以自行到不动产登记机构办理注销抵押登记手续；抵押权人不予办理或不配合办理注销抵押登记手续的，经管理人或购买人申请，由人民法院出具协助执行通知书，对所涉不动产办理注销抵押登记手续。

七、关于破产企业不动产抵押贷款处置问题

1.抵押权登记规范。金融机构在办理不动产抵押贷款时，应严格按照《不动产登记暂行条例》及相关规定办理抵押权登记手续，确保抵押权登记信息的准确性、完整性和合法性。抵押权登记信息应包括抵押人、抵押权人、抵押物坐落、抵押担保范围、债权数额、债务履行期限等关键信息，金融机构需确保所有信息真实无误。

2.抵押权登记信息查询。金融机构应自收到管理人查询申请之日起5个工作日内，向管理人提供抵押贷款合同、抵押物评估报告、抵押权登记证明等相关文件副本，确保管理人能够全面了解抵押贷款情况。

金融机构应设立专门的查询窗口或指定专人负责处理管理人的查询申请，提高查询效率，确保管理人能够及时获取所需信息。

3.抵押贷款清偿方案制定。金融机构作为抵押权人，应积极参与债权人会议，对管理人制定的抵押贷款清偿方案进行审议和表决，确保方案公平合理，维护自身合法权益。

金融机构应提供抵押贷款的相关数据和信息，包括贷款余额、还款记录、利息计算等，协助管理人制定合理的清偿方案，确保清偿顺序和金额的准确性。

4.抵押物处置程序。金融机构应配合管理人进行抵押物处置，包括提供抵押物评估报告、协助发布处置公告等，确保处置程序公开、公平、公正。

金融机构有权对抵押物的处置方式提出合理建议，管理人应充分考虑金融机构的建议，确保抵押物处置价值最大化，维护债权人整体利益。

5.抵押权注销与转移登记。抵押权人债权得到全额清偿后，金融机构应自收到管理人出具的清偿证明之日起5个工作日内，向不动产登记机构申请办理抵押权注销登记手续，确保抵押权及时解除。

金融机构申请抵押权注销登记时，应提交抵押权注销登记申请书、抵押权人身份证明、抵押权消灭证明（如清偿证明、法院裁定书等）及不动产登记证明，确保材料齐全、真实。

如需将抵押权转移至其他债权人或第三方，金融机构应依法签订抵押权转让合同，并办理抵押权转移登记手续，确保转移过程的合法性和合规性。

金融机构申请抵押权转移登记时，应提交抵押权转移登记申请书、抵押权转让合同、抵押权人及受让人身份证明、不动产登记证明及抵押权登记信息，确保登记信息准确无误。

6.异议处理。如抵押权人、抵押人或其他利害关系人对抵押权注销或转移登记有异议，金融机构应积极配合不动产登记机构进行核查，并在规定时间内提供相关证明材料，确保异议得到妥善处理。

八、附则

本意见自公布之日起试行，试行期1年，试行期间，如遇本意见未明确规定或需调整的事项，市人民法院、市自然资源局、市金融监管局均可召联席会议进行研讨，经研究达成一致意见后，由市人民法院负责修订相关条款内容，并按程序重新公布实施；

本意见由市人民法院、市自然资源局、市金融监管局共同负责解释；

本意见试行后，如与上级单位后续出台的规定不一致，按上级规定执行。

双中法联发【2025】1号-关于破产程序中涉及不动产处置及登记事项办理若干问题的意见.pdf